경매진행과정에서 유찰이 될 경우 다음 차수 경매에서는 일정비율이 감액된 금액을 기준하여 진행을 하게 된다고 알고 있습니다. 그럼에도 경매에 큰 관심이 없는 경우 저감율이라는 단어 자체가 생소하기도 하여 저감율(가격저감율, 유찰저감율 또는 그냥 저감율)에 대해 알아보겠습니다.
저감율(가격저감율, 유찰저감율)의 정의
저감율이라는 단어는 법에서 정한 단어가 아니기 때문에 가격저감율, 유찰저감율 혹은 그냥 저감율이라는 용어로 혼용되고 있습니다. 인터넷에서 저감율의 정의를 검색해 보면 다음과 같은 용어의 정의가 검색이 됩니다.
경매할 때 법원이 집행하기 위해 제시하는 금액을 최저매각가격이라 하는데 입찰하려는 자는 이 금액 이상으로 입찰해야 한다. 이 기준 금액으로 입찰하려는 자가 없어 유찰되면 법원은 다음 기일에는 금액을 낮춰서 최저매각가격을 결정하여 경매를 진행시킨다. 이때 낮아지는 금액의 비율을 가격저감율이라 한다.
(네이버 지식백과 - 부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)
경매기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때의 신경매에서 최저경매가격을 낮추는 비율을 의미한다. 일반적으로는 20%의 가격저감율을 적용하나 법원에 따라서는 30%의 가격저감율을 적용하는 경우도 있다. 기일변경의 경우나 또는 낙찰불허가에 의한 신입찰이나 재입찰 시에는 가격저감을 하지 않는다.
(부동산용어사전, 한국공인중개사협회)
저감율 적용 관련 법령(민사집행법 제119조)
가격저감과 관련한 법령은 민사집행법 제119조(새 매각기일) 에는 "허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조 제1항의91조제1 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다. "라고 규정하여 법원의 판단에 의해 가격을 낮추도록 규정하고 있습니다.
당연한 이야기이지만, 법에서는 구체적으로 몇 퍼센트의 저감을 하라는 규정은 정하고 있지 않습니다. 외부에 공개된 자료를 토대로 생각해 보자면 지방법원별로 구체적인 내부지침을 가지고 적용하고 있는 것으로 보입니다.
저감율 적용의 취지
(1) 실무적 측면
경매라는 절차 자체가 채권자의 채권회수라는 기본적인 개념으로 생각해 보면 유찰된 경매 물건의 가격을 저감함으로써, 경매 물건의 매각가능성을 높여 유찰 횟수를 줄임으로써 채권자의 경제적 부담을 경감시키고 경매 진행 횟수가 줄어들게 되면서 경매를 진행하는 법원의 행정적 부담을 줄일 수 있을 것입니다.
(2) 부동산 가격의 측면
이론적 측면에서 본다면 최초 매각시점을 기준으로 최저매각가격이 정해지는 감정평가의 기준시점은 최초 매각기일 보다 통상 몇 개월이나 앞선 시점이기 때문에 매각시점에서의 최저매각가액이 정확한 시세를 반영하지 않을 수 있을 것인데, 이를 포함하여 매각시점에서의 보다 정확한 시장 상황과 부합이 되도록 조정하는 역할을 할 수 있을 것입니다.
법원별 가격저감율
기본적으로는 저감율이 30% 가 일반적이며 서울, 부산, 청주, 창원지방법원 등에서는 20%를 적용하고 있습니다. 저감율의 경우 고정된 것이 아니고 법원의 판단에 의해 조정되므로, 관심 있는 물건의 경우 해당물건의 구체적인 내용은 개별적으로 확인해야 할 것입니다. 광주지방법원의 경우 1회 차만 30%를 적용하고 이후 20%씩 감액하는 것이 특이합니다.
