도심에 거주하는 대부분의 사람들은 이미 건축된 아파트에 살고 있기 때문에 따로 관심이 없다면 용도지역 에는 관심이 없기 쉽습니다. 다만 내가 살고 있는 주변이 어떤 용도지역인지 알고 있다면 왜 우리 집 주변에 저런 시설이 들어오나, 저런 상가가 들어오나 유추해 볼 수 있을 것입니다.
용도지역 이란?
용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하기 위해 정해진 지역이라고 이해할 수 있습니다. (국토계획법 제2조)
다만 토지의 경우는 대체적으로 그 위에 건물을 짓고 그 건물을 이용함으로써 활용되기 때문에 넓게 보면 건축물에 대해 용도, 면적, 높이 등을 정한 지역이라고 이해하면 크게 어긋나지 않을 것 같습니다. 하지만 용도지역에 따라지을 수 있는 건축물의 용도가 제한되어 서로 밀접하게 영향을 주고받는다고 봐야 할 것입니다.
용도지역별 건폐율과 용적률
용도지역에 대해 자세히 알아보기 전에 어떤 종류의 용도지역이 있고, 어느 용도지역이 건물을 높게 지을 수 있는지 대략적으로 보기 위해 용도지역별 건폐율과 용적률을 알아보도록 하겠습니다.
용도지역 지정의 목적과 취지
용도지역의 지정 목적
용도지역의 지정 목적을 "토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 결정하는 지역"이라고 관련법에서는 정의하고 있습니다.
대법원 판례 (2002두 5474 도시계획변경결정취소 청구)
배경설명을 먼저 드리자면 원래 그나마 개발이 가능한 자연녹지지역에서 개발이 아주 어려운 보전녹지지역으로 변경하지 않겠다고 하여 물류창고를 준비하고 있었는데 갑자기 보전녹지지역으로 변경되어 차질이 생기게 된 사안에서,
"도시의 건전한 발전을 도모하고 도시의 무질서한 확산의 방지와 도시의 자연환경 및 녹지보전 등을 위한 차단지대 및 완충지대로서의 기능을 하도록 하기 위하여.."라고 하여 용도지역을 왜 지정하는지를 밝히고,
"이 결정으로 이 사건 토지들의 이용이 제한된 불이익보다는 이 사건 결정에 의하여 달성하려고 하는 공익상 필요의 정도가 현저하게 크다고 할 것이므로"라고 하여 공익적 목적이 크다는 입장을 보이는 것 같습니다.
용도지역이 중요하게 생각되는 이유
결국은 수익성의 문제
사람들이 용도지역에 관심을 가지는 대부분의 이유는 " 내 땅에 얼마나 크고 높은 건물을 지을 수 있는가? " 에 대한 관심이라고 생각됩니다. 이런 생각은 결국 얼마나 많은 면적을 활용할 수 있는가? 높고 많이 지어 한 개 호수라도 더 분양할 수 있을까? 더 임대할 수 있을까?라는 생각과 귀결되는 것 같습니다.
개인의 힘으로 변경이 (사실상) 불가능
토지의 입장에서 보면 나는 아무것도 안 했는데 어떤 땅은 7층 상가를 지을 수 있고, 어떤 땅은 농사만 지어야 한다고 생각해 보면 요즘 말하는 "태어나 보니 아빠가 메시" 같은 그런 이야기와 조금 닮아 있는 것 같기도 합니다. (물론 투자자 입장으로 보면 상가를 지을 수 있는 땅을 구입하겠지만요)
용도지역을 변경하는 것은 굉장히 어렵기 때문에 대부분의 재건축 예정 단지에서 용도지역을 바꿀 수 없으니 자구책으로 용적률 인센티브 제도를 활용하는 것 같습니다.
결론 (주민제안에 의한 용도지역 변경 가능성)
근거법인 국토계획법 제26조에는 용도지역 변경의 내용이 포함되는 도시 · 군관리계획 입안의 제안을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 제안할 수 있는 경우, 제안을 할 수 있는 요건(동의율 등) 등을 구체적으로 규정하고 있어 제약이 있지만 그나마 인간미가 느껴지는 조항인 것 같습니다. *