집합건물과 구분건물은 사실상 동일한 의미로 같이 사용되고 있습니다. 다만 경험상으로는 집합건물이라는 표현이 훨씬 더 광범위하게 쓰이는 것 같고, 구분건물의 경우 부동산 또는 건축 관련 업종에서 관련 전문가들이 조금 더 쓰시는 것 같습니다.
집합건물과 구분건물이라는 용어를 굳이 구분해야 사용해야 하는가에 대해서는 사실 일상생활에는 전혀 지장이 없지만 얼마 전 초대형 유튜버 어느 분이 "집합상가"에 대해 건물이 빽빽하게 모여있는 상가라고 말씀하셔서 (물론 아주 틀린 말도 아니고 평소 그분의 식견과 지식의 깊이를 고려했을 때 쉽게 설명하느라 그런 표현을 하셨을 거라 믿어 의심치 않습니다) 한번 정리해 봤습니다.
집합건물 의미
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조
"집합건축물"이라 함은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물을 말한다."라고 너무 간단명료해서 무책임하게 까지 느껴지게 정의하고 있습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조
"1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 독립한 건물로서 사용될 때, 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. "라고 규정하여 집합건물이 딱 뭐다라는 설명보다는 구분 소유의 목적물에 대해 설명하는 것 같습니다.
실질적 의미
풀어 말하자면 한 동의 건물에 각 호수별로 구분되어 소유할 수 있는 건물이긴 한데, 독립적으로 쓸 수 있는 부분, 옆 호수 사람들과 같이 쓸 수 있는 부분, 또 그 건물이 깔고 앉아 있는 땅의 일부 까지를 포함한 개념이라고 생각하면 되지 않을까 싶습니다.
쉬운 용어라고 생각했는데 막상 정리하려니 굉장히 표현하기 어려운 부분이 있네요.
집합건물의 구성 (네이버 지식백과)
전유 부분 : 전유 부분이란 건물의 구분 소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서, 구분소유권의 목적인 건물 부분을 의미합니다. 쉽게 말해 아파트나 오피스텔 등에서 1동의 건물 중 독립한 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 사용 가능하도록 구조상 구분된 부분입니다. 구분소유권은 이 전유 부분을 대상으로 한 소유권을 말합니다.
공용 부분: 건축물의 전유 부분을 제외한 복도, 계단, 입구의 홀 등의 공용 부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말합니다.
대지권(대지사용권) : 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다.
아파트를 기준으로 한 집합건물의 예시
집합건축물대장(전유부)
정부 24에서 집합건축물대장을 발급받을 경우 대장의 첫 페이지(공용 부분이 많을 경우 뒷장으로 넘어갑니다) 좌측에 전유 부분과 공용 부분의 세부면적이 기재되어 있습니다.
주제에 살짝 벗어난 이야기이지만 공용 부분 중 "주"라고 구분되어 있는 부분이 있는데 보통 사람들이 말하는 분양면적 또는 계약면적 등을 이야기할 때에는 전유 부분의 면적과 주공용 부분의 면적만 합하여 이야기하곤 합니다. 통상 전용률(보통 70~80%)을 계산할 때에도 주공용 부분의 면적만을 반영해야 합니다.
대표적인 부공용면적은 지하주차장, 단지 내 운동시설 등, 노인정, 경비실 등이 있습니다.
집합건물의 등기사항전부증명서 (등기부등본)
소유권의 기준이 되는 등기부등본을 발급받아 보면 크게 어떤 물건인지, 권리관계가 어떤지 구분되어 있습니다. 그중 표제부(물건 표시 부분)를 보면 건축물대장의 전유 부분의 면적과 대지권만 나와 있습니다.
즉 공용 부분은 소유권의 목적물이 되지 않는다는 의미입니다.
그렇다면 공용 부분은 누구의 소유인가? (집합건물법)
집합건물법에서는 공용 부분이 누구의 소유인가에 대해 "공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다"라고 하면서 "공용 부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부부의 처분에 따른다. 공유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리하여 공용 부분에 대한 지분을 처분할 수 없다."라고 규정하고 있습니다.
즉 전유 부분만 사고팔면 같이 딸려서 가는 구조이고, 그런 사람은 없겠지만 단지 내 헬스장의 본인 지분만큼만 따로 매매하거나 할 수 없다는 이야기인 것 같습니다.
또한 "공용 부분에 관한 물건의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다."라고 규정하여 등기부등본이 필요하지 않다고 규정하고 있습니다. 이에 따라 위 그림에서 보듯 공용 부분은 등기가 되어 있지 않습니다.
구분건물 과의 차이
구분건물의 정의 (부동산 등기법 제40조)
구분건물이라는 용어는 부동산 등기법에서 언급됩니다. 해당 법에서는 "「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 구분소유권(區分所有權)의 목적이 되는 건물"이라고 규정하고 있습니다.
집합건물과 구분건물의 차이에 대한 개인적 생각
내용을 종합해 보면 집합건물은 "건물이라는 실체와 관련해서" 전유 부분과 공용 부분을 합한 개념으로 생각되고, 구분건물은 "소유권의 측면에서" 전유 부분과 대지권을 대상으로 한 개념인 것으로 보입니다.
즉 구분건물에는 공용 부분을 포함되지 않는다라고 생각됩니다. 이 부분에 대해서는 예전부터 가능한 자료들을 찾아보았는데 명쾌한 답을 찾지 못했습니다.
결론 (일상생활에 전혀 지장 없는 문제)
이러나저러나 사실 일상생활에는 전혀 지장이 없는 문제를 가지고 괜히 길게 늘였어 봤습니다. 오히려 저한테만 이득이 되는 포스팅이었습니다. *