재건축 예정 단지들을 이야기할 때 용적률이라는 단어가 주로 회자되곤 합니다. 대략의 의미는 대부분 이해하고 있으나 용적률의 정확한 의미와 그 와 관련된 여러 개념들에 대해 적어보도록 하겠습니다.
용적률의 정의 (건축법 제56조)
용적률이란 "대지면적에 대한 연면적의 비율"이라고 규정하고 있습니다. 만약 한 개 필지 위에 여러 개의 건축물이 있는 경우에는 모두 합하여 용적률을 계산해야 합니다.
한편 연면적이란 "하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계" (건축법 시행령 제119조)라고 정의하고 있어 용적률에 대해 이해하기 위해서는 바닥면적과 연면적에 대한 이해가 선행되어야 할 것입니다.
또한 바닥면적의 정의에 대해서 건축법 시행령에서는 굉장히 어렵게 설명하고 있으나 (제119조 참고) 한 개 층의 (수평투영) 면적이라고 이해하면 될 것 같습니다.
연면적이란?
용적률의 정의 자체가 대지면적에 대한 연면적의 비율 즉, " 연면적 ÷ 대지면적 x 100 (비율) " 이기 때문에 연면적에 대해서만 알면 (대지면적은 대략 토지면적이라고 가정하고) 이해할 수 있습니다.
위의 그림 예시에서 지하층과 1~3층까지의 총 4개 층은 각각 "바닥면적" 이 300㎡입니다. 현실에서 충분히 볼 수 있는 건물입니다.
이 건물의 연면적과 용적률을 살펴보면 연면적은 각 층의 바닥면적의 합계 이므로, 지하~3층 4개 층 x 300㎡ = 1,200㎡ 가 될 것입니다. 연면적은 " ㎡ " 로 표기되고 용적률 은 " % " 로 표기해야 합니다.
용적률 ( 연면적 ÷ 대지면적 x 100 (비율) ) 계산법
위 상황을 가지고 계속 이야기해 보자면 한 가지 가정을 해야 합니다. 단순화시키기 위해 위의 건물이 서 있는 토지의 면적을 600㎡ ( 건물이 땅을 절반정도 깔고 앉아 있다고 가정합니다)라고 가정하겠습니다.
용적률의 정의에 의해 계산을 해 보면 " 1,200 ÷ 600 x 100 = 200% "라고 계산되어야 할 것 같지만 그렇지 않습니다.
용적률 산정할 때 지하층의 바닥면적을 제외하는 이유?
건축법 시행령상 연면적의 정의
건축법 상 연면적의 정의를 문구 그대로 옮기면 " 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다."라고 하여 첫 번째로 예시로 든 것이 지하층의 면적입니다.
상식적으로 생각해 보면 건축법의 목적이 "건축물의 안전 · 기능 · 환경 및 미관을 향상함으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것"이라는 측면을 생각해 보면 아무래도 지하에 행위를 하는 것은 도시의 미관, 일조, 건축물의 밀도 등에 미치는 영향이 지상층보다는 덜 할 수 있습니다.
또한 지하층의 면적은 용적률 계산에서 제외함으로써 지상층 보다 공사비가 더 들어갈 수 있는 지하 부분을 보다 더 효율적으로 활용할 수 있도록 유도할 수 도 있을 것 같습니다.
용적률 산정용 연면적 (건축물대장 표제부에서 확인)
이러한 용적률의 정의 때문에 건축물대장에서는 "용적률 산정용 연면적"을 별도로 기재하고 있습니다. 건축물대장 표제부 좌측 상단에서 확인할 수 있습니다. 당연하게도 지하층이 빠지기 때문에 연면적 보다 적은 수치가 나오게 됩니다.
용적률 인센티브 제도
결국 용적률을 높인다는 것은 대지면적은 고정값이므로 연면적이 늘어난다는 것을 의미합니다. 곧 건물을 더 크고 넓게 지을 수 있다고 볼 수 있습니다. 아파트 라면 더 많은 세대를 만들 수 있고, 상가라면 한 평이라도 더 넓게 지어 분양을 하거나 임대를 할 수도 있을 것입니다.
그래서 정부나 지자체에서는 친환경 건축물을 짓는다거나, 공공기여를 하는 경우 등 특정한 요건을 갖출 경우 원래 정해진 용적률 보다 더 허용을 해 줌으로써 건축물을 짓는 주체들에게 이익을 주고 있습니다. 이것이 재건축에 있어 주요 쟁점이 되는 단지들이 많이 있습니다.
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결 론 ( 용적률 정답은 150%)
위의 예시에서 맞는 용적률은 150% 가 됩니다. 지하 1개 층의 바닥면적인 300㎡ 는 용적률 산정용 연면적에서 제외되므로 " 900 ÷ 600 x 100 = 150%"입니다. *