부동산 경매 용어 중 법원감정가, 최저매각가격, 법사가 등 그 의미는 유사한 듯하나 구분 없이 사용되고 있는 용어에 대해 한번 정리해 보고자 합니다. 생각난 김에 여기저기 그럴싸한 자료들을 찾아보았는데 "이거다!" 싶은 자료는 찾지 못했으나 가볍게 봐주시면 감사하겠습니다.
법원감정가
어떤 이유로 법원에 경매신청이 들어오게 되면 법원은 정해진 절차를 거쳐 경매를 개시하겠다는 경매개시결정을 하게 됩니다. 경매라는 말 자체가 다투어 매매한다는 뜻으로 하나의 물건에 대해 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 파는 방식이므로 무려 법원에서 진행하는 절차인데 무작정 너희가 가격을 제시해 보거라,라고 할 수는 없으니 법원 입장에서는 물건을 시장에 내놓는 입장으로서 기준이 되는 가격을 제시하는 것이 자연스럽다고 볼 수 있을 것입니다.
법에서 정한 용어인지는 불분명하나 민사집행법에서 말하는 감정인에 의해 감정된 물건의 가격이라고 이해하면 될 것 같습니다. 대한민국에서 이루어지는 대부분의 경매 물건인 부동산에 대해서는 감정평가법인 또는 감정평가사무소에서 진행되고, 특수한 물건의 경우 해당분야의 전문가들이 감정가액을 판단하게 됩니다. 법원감정가 가 정해지고 나면 경매에 참여하는 사람들은 해당 가격 이상의 금액을 제시해야 합니다.
최저매각가격
여러 용어 중 유일하게 민사집행법에 등장하는 용어입니다. 경매절차에 대해 규정하고 있는 민사집행법에서는 "법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다."라고 규정하여 감정인의 평가액을 보고 이를 참작해서 법원이 정하게끔 되어 있으나 첫 회차의 최저매각가격은 평가액이 그대로 정해지는 것이 보통인 것을 보면 참작하라는 규정은 2회 차부터 적당히 참작해서 내리라는 의미로 이해하는 것이 맞을 것 같습니다. 용어에서 알 수 있듯이 당연히 해당 가격은 최저매각(가능한) 가격으로 참여자들은 해당 가격 이상의 금액을 제시해야 합니다.
법사가
법사가 또는 법사가격은 구두로는 종종 쓰이는데 출처를 알기 어려운 용어입니다. 어떤 인터넷 블로그에 과거 경매감정인 제도가 없을 시절에 집행관이 정했다고 해서 법사가 라는 유래가 되었다고 하는데 그나마 가장 설득력 있는 주장인 것 같습니다. 또 어떤 블로그 글에서는 아직도 이런 단어를 쓰는 사람이 있냐며 한탄을 하던데, 입에서 입으로 전해 내려오면서 아직 완전히 없어지지는 않은 것 같습니다. 법사가의 의미는 법원감정가와 거의 동일한 의미로 사용되는 것 같습니다.
법원감정가와 최저매각가격, 법사가의 관계
처음 시작되는 회차의 경매라면 세 가지 용어의 뜻이 같은 의미로 사용된다고 보는 것이 가장 정답에 근접할 것 같습니다. 다만 최저매각가격은 민사집행법 제119조(새 매각기일) 조항을 보면 "... 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고..."라는 규정에 비추어 볼 때 경매가 유찰될 경우 각 회차의 매각기준가격(시작가격)으로 역할을 하는 것 같습니다. *