토지거래허가구역이란 허가권자(국토부 또는 지자체)가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서 5년 이내의 기간을 정하여 지정하는 지역을 의미합니다.
토지를 포함한 부동산에 대해서는 신고를 하는 것이 원칙이나 예외적으로 허가권자(국토교통부 장관 또는 시 · 도지사)가 지정하여 허가를 받아야만 거래가 가능하도록 지정할 수 있습니다.
부동산 거래 시의 원칙(신고가 원칙)
부동산 거래의 의 신고(부동산거래신고법 제3조)
부동산거래 계약을 체결했을 경우 거래당사자는 기본적으로 그 실제 거래가격, 당사자의 인적사항, 계약체결일 및 중도금, 잔금지급일, 부동산의 기본사항, 실제 거래가격, 기한을 포함한 조건, 중개인의 인적사항 등의 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지의 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다.
거래 신고 내용의 검증(부동산거래신고법 제5조)
신고관청(시장, 군수 또는 구청장)은 신고를 받은 경우 부동산거래가격의 적정성을 검증하여야 하고 검증 결과를 세무관서에 통보하여야 하며, 세무관서는 해당 신고 내용을 과세자료로 활용할 수 있습니다.
신고와 허가의 차이
생각해 보면 거래의 일방 당사자가 국가나 공공단체일 경우를 제외하고 민간인들끼리 거래신고를 하는 것에 대해서는 세금 부과 등 목적을 위해서라고 생각해 볼 수 있지만 이런 차원을 넘어서 허가를 받아야 하는 경우까지 지정해 놓은 것에 대해서는 한 번쯤 생각해 볼 필요가 있습니다.
신고의 정의
신고에 대해서 학문적으로 여러 가지로 정의되지만 중요한 내용은 "행정청에 의한 실질적 심사가 요구되지 아니하는 행위"라는 점이라고 생각됩니다.
즉 혼인신고와 같은 경우 당사자들이 신고를 하면 그만인 것이지 혼인을 해도 되는지 안되는지를 구청에서 판단하지 않고, 적정하게 신고서가 제출된 경우 혼인을 한 것으로 보는 것이 그 예입니다.
허가의 정의
이에 반해 허가는 일정한 행위나 영업을 예외 없이 금지하고 일정한 경우에 행정청의 행위를 통해 이러한 금지를 해제하여 금지된 행위를 할 수 있게 허용하는 것을 의미합니다.
신고와 허가의 차이점
이에 비추어 보면 신고는 신고서류를 제출함으로써 종료되지만 허가의 경우 반드시 행정관청의 허가를 받는 행위가 있어야 한다는 점이라고 할 수 있습니다.
서울시 내 토지거래허가구역 지정현황
서울시는 2023년 12월 21일 기준 총 55.85㎢ 의 면적에 토지거래허가구역을 지정하고 있으며, 어떤 분들은 지정된 동네를 보면 어느 동네가 부동산 가격이 오를 수 있을지 예상이 된다고 하니 참고만 하시기 바랍니다. *
