동탄과 광교를 비교한 지난 포스팅에 이어서 동탄의 아파트와 광교 아파트를 비교해 보고 간접적으로 나마 동탄 아파트 시세가 어디까지 올라갈지 망상을 해 보겠습니다.
왜 동탄역더샵센트럴시티와 광교 자연 앤 힐스테이트 인가?
다만 많이 회자되는 동탄의 롯데캐슬 광교의 중흥에스클래스를 비교하지 않고 아래의 두 아파트를 비교한 이유는 얄궂게도 두 아파트 모두 각자 독특한 특성이 있어 사람들이 흔히 생각하는 약 1,000세대 아파트와 조금 거리가 있다고 생각이 되어서입니다.
동탄역더샵센트럴시티와 광교 자연 앤 힐스테이트 비교
단지개요
2020년 이후 실거래가 비교(33평형 기준)
그 외 중간값(중위값) 이나 상 · 하위 10%를 배제한 평균값, 중위값 등을 구해보려 했으나 거짓말처럼 수치가 비슷하게 나와서 크게 의미 없다고 생각되어 제외하였습니다.
2020년 이후 33평형 실거래 신고액을 살펴보면 평균금액이 광교자연 앤 힐스테이트가 약 8.8% 높게 거래된 것을 볼 수 있습니다. 거래건수는 광교자연 앤 힐스테이트가 압도적으로 많습니다.
준공시기나 그런 측면에서 시기적으로 손바뀜이 많이 일어나는 시기라서 그런지 정확한 이유는 알기 어렵습니다.
공동주택가격 비교
현실화율의 문제가 남긴 하지만 두 아파트 간의 가격 수준을 비교하기 위해 정부에서 발표하는 공동주택공시가격을 비교해 보면 위 그림과 같습니다. 30평형 대 동일하게 중간층에 있는 아파트의 공시가격은 2023년 공시가격 기준 약 8% 정도 광교자연 앤 힐스테이트가 높게 공시되었습니다.
개별공시지가 비교
다른 측면에서 아파트가 앉아 있는 땅의 개별공시지가를 보면 위와 같이 약 2% 정도 자연앤힐스테이트가 소재한 땅이 더 높습니다.
한 가지 눈에 띄는 것은 면적이 약 80% 가 광교 땅이 더 큰 데 상황에 따라 다르지만 땅의 경우 크기가 클수록 가격에는 불리한 측면이 있는 것을 생각하면 땅의 규모를 배제한 위치적으로만 보면 2% 라는 명목수치는 다소 낮게 책정되어 있을 수도 있을 것 같습니다.
두 도시의 장점
광교의 강점
동탄과 비교했을 때 광교의 강점은 누가 뭐라 해도 서울과의 접근성이 뛰어나다는 점 아닐까 생각됩니다. 꼭 서울로 출퇴근을 해서가 아니라 사람이 모여있는 곳에 아무래도 눈길이 가고 혜택이 가기 마련인데, 그런 부수적 이득이 볼 수도 있기 때문이라고 생각됩니다.
그 외 장점을 생각해 보자면 수원은 오래전부터 수도권 강자였기 때문에 동탄과 비교하면 아무래도 인접한 구도심까지를 포함한 인프라가 굉장히 편리한 점을 꼽을 수 있을 것 같습니다.
동탄만의 장점
각 도시만의 독특한 분위기와 장점이 있겠지만 광교와 비교할 때 동탄의 강점을 저는 용인, 평택 등과의 접근성이 훨씬 우월한 점이라고 생각됩니다.
용인 처인구의 경우 기흥구나 수지구에 비해 면적도 엄청 넓고 개발도 상대적으로 덜 되어 있는데, 반도체 메가 클러스터 등 대기업들이 어마어마한 투자를 하고 있습니다.
여기에 대규모 산업시설이 들어설 경우 이천, 원삼면 등지에서 출퇴근이 가능한 도시 중 동탄이 접근성이 압도적으로 좋다고 생각이 됩니다.
서울과의 거리라는 태생적인 한계 때문에 과천, 판교, 광교 등과 비교할 때 어쩔 수 없는 부분이 있지만, 약간 못생긴 애들 중에 제일 잘생긴(?) 그런 느낌입니다.
참고 (판교 및 과천의 아파트 시세 수준)
참고로 판교역과 과천역 인근의 아파트 가격 수준을 살펴봤습니다. 평당 5천만 원~ 6.5천만 원까지 가고 있어 여기가 경기도가 맞나 싶습니다.
결론 (만약 오른다면 어디까지 오를 수 있을까?)
부동산 가격이 오를까 떨어질까, 얼마나 오를까를 예측하는 것은 가위바위보를 하는 것처럼 의미 없다고 생각하는 편입니다.
지난 2022년 부동산 폭등기처럼 전국의 모든 아파트가 오른다면 사실상 크게 의미가 없을 것이라고 생각되고, 만약 다른 동네는 모두 조용한데 동탄 아파트만 오른다고 상상해 보면 어떨까 상상해 보면 아마도 광교와 유사한 수준이 되지 않을까 생각이 됩니다. (아마 그 이상이 될 경우 광교도 가만히 있지만은 않을 것이기 때문입니다.)
계속 동탄에 있는 아파트의 가격만 상승하게 된다면 우선적으로는 동탄 중심지역뿐 아니라 동탄신도시 전역의 아파트 가격이 오른 다음, 그와 유사한 수준의 동네 아파트가격이 같이 오르게 되겠지만, 당연히 이것도 그냥 아무 근거 없는 망상 일 뿐입니다. *