개발제한구역 또는 그린벨트(Green Belt, GB)는 중학교 교과서에도 나올 정도로 친숙한 용어임과 동시에 워낙 법적 제한도 복잡하고, 또 해당지역에 땅을 가지고 있지 않은 이상 나와 크게 관련이 없기 때문에 큰 관심도 없을뿐더러 정확히 알지 못하는 용어이기도 합니다.
한때 정말 정신없던 시절에 "개(G) 발(B) 제한구역이라서 GB라고 하나.." 하는 헛된 생각을 잠시 했었는데, 정신을 차리고 보니 Green Belt였습니다.
개발제한구역의 의미
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 결정 · 고시한 구역을 의미합니다.
개발제한구역이 워낙 강력해서 그 외 다른부분에 대해서는 따로 설명할 필요가 없어 단독으로 사용하고 있지만 개발제한구역 내 있는 땅의 경우에도 나름 용도지역이 존재합니다.
다만 일단 개발제한구역으로 지정이 된 이상 다른 설명이 필요가 없기 때문에 더 이상의 설명은 생략하는 그런 느낌입니다.
국토계획법상 용도지역, 용도지구, 용도구역
근거법인 국토계획법에서 정의하는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 3가지 개념은 모두 각각의 목적을 달성하기 위해 토지의 용도, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 제한하는 방식을 사용합니다.
용도지역 : 토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 결정하는 지역.
용도지구 : 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키고 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 결정하는 지역.
용도구역 : 용도지역 또는 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위해 결정하는 지역.
풀어서 말하자면, 용도지역은 우리나라의 모든 토지에 지정이 되어 있고, 용도지구는 특별한 관리가 필요한 지역에 지정을 하며, 용도구역은 용도지역 혹은 용도지구 내에서도 특별한 필요가 있을 때 지정할 수 있는 곳에 지정을 하게 됩니다.
개발제한구역은 "~구역" 으로 끝나기 때문에 당연히 용도구역에 해당이 됩니다.
개발제한구역이 지정될 수 있는 용도지역은?
위의 개발제한구역의 정의에서 설명했듯이 1971년 최초 개발제한구역이 지정될 당시에 목적 자체가 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 것이 첫 번째 목적이었기 때문에 도시의 외곽지역에 정한 것이 개발제한구역입니다. 즉 당연히 도시지역에 지정이 됩니다.
도시지역의 세분(종류)
도시지역은 대분류로서 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되고 각 지역은 1종, 2종 등등으로 세분됩니다. 아래 용도지역에 대한 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.
용도지역 이란? (지정 목적과 취지, 중요한 이유 등)
도심에 거주하는 대부분의 사람들은 이미 건축된 아파트에 살고 있기 때문에 따로 관심이 없다면 용도지역 에는 관심이 없기 쉽습니다. 다만 내가 살고 있는 주변이 어떤 용도지역인지 알고 있
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개발제한구역이 지정되는 용도지역
상식적으로 생각해봐도 주거지역, 상업지역, 공업지역은 각자가 다 본인의 역할이 있기 때문에 개발제한구역이 지정될 일은 없다고 보이고, 결국 "도시지역 중 녹지지역"에 지정된다고 봐야할 것입니다. 주로 자연녹지지역에 지정이 되는 것 같습니다. 예전에 생산녹지지역에 지정이 되어 있는 것을 본 것 같기도 한데 정확한 기억은 아닙니다.
국토교통부 정책정보 (개발제한구역제도 개요 및 절차)
개발제한구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서, 특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시 외곽의 녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다. 따라서 도시지역이 아닌 농림지역이나 도시지역에서도 주거지역이나 공업지역에는 개발제한구역이 지정되어 있지 않으며, 개발제한구역에서 해제되면 녹지지역으로 남게 되어 녹지지역에 대한 행위제한규정이 적용된다.
개발제한구역의 예시 (서초구 청계산 인근)
토지이용계획확인서를 확인해 보면 자연녹지지역 이면서 동시에 개발제한구역인 것을 확인할 수 있습니다. 다른 칸에 기재된 이유는 좌측에 설명이 나와 있듯 국토계획법이 아닌 개발제한구역법(약칭)에 따라 지정되었기 때문입니다.
결론 (도시 외곽으로 나가면 화원이 보이는 이유)
서초, 시흥 등 서울을 기준으로 외곽으로 나가다 보면 비닐하우스에서 화원을 하는 것을 자주 볼 수 있습니다. 개발제한구역 내 할 수 있는 영업의 종류가 거의 없다 보니 차선책으로 하는 것일 텐데, 언론 보도를 보면 그 자리에서 직접 키워서 파는 것이 아니면 전부 불법이라고 합니다.
최근 개발제한구역 해제 등 논의가 이루어지고 있는 것으로 알고 있는데, 개발제한구역 내 땅을 가졌거나 혹은 거주하고 있는 사람들에게 피해를 보는 만큼의 정당한 보상이 이루어졌으면 하는 바람이 있습니다. *