서울시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초로 지정한 이래 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 국회의사당 등 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정해서 관리해 왔지만 제도가 오래되면서 지정목적을 상실하거나 주거환경 개선이 어려워 꾸준히 문제가 제기되어 왔던 것도 사실입니다.
이에 2023년부터 서울시는 '신 고도지구 구상(안)' 발표 등을 통해 보다 현실에 맞고 효율적으로 서울시 내 고도지구의 규제내용을 조정하겠다고 발표하기도 하였습니다.
서울시 고도지구 지정현황
고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물의 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로 현재 서울시는 총 8개소, 면적 9.23㎢ 를 지정하여 관리 중입니다. 고도지구의 의미에 대해서는 아래 링크를 걸어놓았습니다.
고도지구별 내용을 살펴보면 불필요한 중복규제, 예를 들어 1종일반주거지역 이면서 고도지구에 중복지정되어 높이 제한이 굳이 필요 없는 지역 등은 중복규제를 해제하고, 일률적인 고도의 제한이 아닌 세부적인 제한 및 완화로 개발 격차를 해소하는 데 초점을 맞춘 것으로 보입니다.
고도지구 란? (용도지구, 新 고도지구 구상(안)에 대해서)
고도지구란 관련법인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따라 '쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구' 로서 정확
bchoo.tistory.com
주요 고도지구 개편 내용
경복궁 주변 지역
중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하여 일부 중복 규제지역에 대한 지구 조정을 제외하고는 현행 높이 규제를 그대로 유지한다고 합니다.
남산주변 고도지구
경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하되, 노후된 주변 환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부, 지형, 용도지역 등을 검토하여 높이를 세민하고 관리한다고 합니다.
특히 남산은 서울의 대표 상징경관인 점을 고려하여 한남대교, 녹사평대로, 서울역 앞 등 주요 조망점에서 남산 정상을 바라본 모습이나 소월로, 소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등 다각도의 경관을 검토하여 당초 고도제한에서 더 세밀화하고 완화한다고 합니다.
구기 · 평창 고도지구
북한산, 북악산 주변의 양호한 경관보호와 함께 지형차를 고려하여 높이에 따라 심의를 거쳐 최대 8미터 까지 완화받을 수 있도록 기준을 추가하여 합리적으로 높이를 관리할 계획입니다.
서초구 '법원단지 주변 고도지구'
지방법원과 검찰청은 국가 중요시설이 아님에도 높이를 제한하고 있어 도시관리의 일관성이 결여될 뿐 아니라 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있어 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 별도 관리한다고 합니다.
국회의사당 주변 고도지구
국가 중요 시설물(국회의사당) 경관 보호를 고려하여 고도지구를 유지하되 동여의도의 스카이라인과 연계하여 국회의사당에서 여의도 공원으로 갈수록 점층적으로 75미터에서 최대 170미터까지 점층적으로 높아지도록 한다는 계획입니다.
북한산 주변 고도지구
1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체되어 주거환경개선의 큰 장애물로 여겨졌던 해당 고도지구는 서울시 내에서 규모가 가장 큰 지구입니다. 이를 개선하고자 북한산 경관 보호를 저해하지 않는 선에서 현 고도제한을 완화한다고 합니다.
오류 고도지구
서울시 경계부의 도시확장 방지를 위해 1990년 지정되었지만 부천지역이 해제되어 개발이 가속화되어 지정목적을 상실하게 된 오류지구는 고도지구 해제를 통해 온수역 일대 지구단위계획으로 관리하게 됩니다.
고도지구 변경의 향후 일정
1월 17일 서울시는 제1차 도시계획위원회를 통해 고도지구등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정(변경)(안)을 수정가결하였으며, 재열람공고(지난해 열람공고 실시) 및 관련부서 협의를 통해 상반기 내 결정될 계획이라고 합니다. *