고도지구 란? (용도지구, 新 고도지구 구상(안)에 대해서)

고도지구란 관련법인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따라 '쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구' 로서 정확한 이해를 하기 위해서는 용도지구, 도시관리계획의 의미도 같이 알아야 할 것입니다.

 

 

용도지구의 의미

용도지구와 도시 · 군관리계획

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율  · 용적률  · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관  · 안전 등을 도모하기 위하여 도시  · 군관리계획으로 결정하는 지역을 의미합니다. (국토계획법 제2조)

 

도시  · 군관리계획은 용도지역, 용도지구 지구단위계획구역 등을 지정하는 계획으로 누가 지정하는지, 어떤 경우 지정하는지 등에 대해서 국토계획법에 자세히 나와있으며, 이러한 계획들의 내용을 담은 법이 바로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'입니다.

 

용도지역과 용도지구의 관계

용도지역의 경우는 주거지역, 상업지역 등 자주 쓰이기 때문에 익숙한 반면 용도지구는 다소 생소할 수 있으나 알게 모르게 "~~ 지구"로 끝나는 용어들이 용도지구인 경우가 많습니다. "~개발진흥지구", "~ 보호지구" 또는 개발제한구역 내 "집단취락지구" 등이 모두 용도지구의 한 종류입니다.

 

우리나라의 모든 토지들은 용도지역으로 구분이 되어 있는데, 그중 어느 지역에 특별히 규제가 필요하다거나 규제를 완화해야 할 필요가 있을 때에는 용도지구로 지정하여 금지시키거나 장려하는 등으로 관리한다고 보면 크게 틀리지 않을 것입니다.

 

집단취락지구의 경우 법에서 명확하게 "개발 제 한 구역 안의 취락을 정비하기 위하여..."라고 규정되어 있기 때문에 개발제한구역이 아닌 곳에서는 지정이 불가능하겠지만, 꼭 용도지구가 용도지역의 하위개념은 아니라고 생각됩니다. (개발제한구역은 용도지역이 아닌 용도구역입니다.)

 

개발제한구역의 용도지역은? (Green Belt 에 대해서)

 

고도지구란

고도지구는 도시경관 보호 및 과민방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로 주로 산 주변, 중요 시설물 주변 등 주변으로 지정하여 일정 높이 이상의 건축을 금지하는 등의 방식으로 규제를 해왔습니다.

 

다만 시간이 많이 지나면서 주위는 높은 건물들이 올라가고 땅값도 많이 오르는 반면 고도지구로 제한된 토지들은 상대적으로 불이익을 받게 되면서 고도지구에 대한 재검토, 해제 등의 요구가 높아지고 있으며 토지소유자 입장에서는 당연한 주장이라고 생각됩니다.

 

서울시의 신(新) 고도지구 구상(안)

서울시는 2023년 서울시 내 지정된 고도지구 8개소(9.23㎢)에 대해서 전문가, 자치구와 논의를 통해 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 마련하여 규제를 전체적으로 재정비하여 관리가 필요한 곳은 제대로 관리하고 실효성이 적은 지역은 과감히 해제한다는 방침을 발표했습니다.

 

고도지구가 최초 지정된 지 너무 오래되었기 때문에 재정비는 당연히 필요한 조치라고 생각되고, 이를 통해 서울시민들과 해당 토지소유자 모두 지금보다는 더 만족스러운 방향으로 나가기(는 어렵겠지만)를 바라보겠습니다. *

서울시 50년만에 고도지구 8개소 개편