건폐율 이란? (대지면적, 건축면적, 수평투영면적의 개념)

전 국민이 분양시장, 재건축에 대한 관심이 뜨겁다 보니 "용적률"이라는 용어에 대해서는 이해도가 높은 것 같으나 용적률 산정과 밀접한 관계가 되는 "건폐율"에 대해서는 관심이 떨어지는 것 같습니다. 

 

제 주변에 서울 재건축 예정 단지에 대해서는 용적률을 줄줄 암기하시는 "자칭" 재건축 전문가 분이 계시는데 어느 날 건폐율이 정확히 뭐냐고 물어봐서 조금 놀란 일도 있었습니다.

 

건폐율의 정의(건축법 제55조 [건축물의 건폐율])

건폐율의 정의에 대해서는 건축법 제55조에서 명시하고 있습니다. " ① 대지면적에 대한 ② 건축면적 (대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율 " 로 건폐율을 정의하여 대지면적과 건축면적 및 수평투영면적에 대한 이해가 선행되어야 할 것입니다.

 

① 대지면적 이란?

대지면적은 "대지의 ③ 수평투영면적으로 한다." (건축법 시행령 제119조 [면적 등의 산정방법]) 로 규정되어 있습니다. 여기서 대지란 우리가 흔히 말하는 대지, 나대지 할 때의 대지를 말하며 법적 정의를 떠나 그 건물이 깔고 있는 하나 또는 여러 개의 필지의 토지를 말합니다.

 

주의해야 할 점이 있는데, 예를 들어 서울특별시 강남구 삼성동 1-1이라는 가상의 토지 위에 건축물이 있을 경우 이 "토지의 면적"이 100㎡라고 해서 무조건 "대지의 면적" 이 100㎡ 는 아니고, 해당 토지에 가해지는 각종 제한 및 규제들로 인해 대지면적이 더 작아지는 경우가 있을 수 있습니다만 주제에서 벗어나는 것 같아 생략하도록 하겠습니다.

 

② 건축면적 이란?

건축면적은 "건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 ③ 수평투영면적으로 한다" (건축법 시행령 제119조 [면적 등의 산정방법]) 로 규정되어 있습니다. 사족을 버리고 쉽게 말해 대지 위에 세워진 건물이 깔고 앉아 있는 면적으로 이해하면 무리가 없을 것 같습니다. 

건축면적 그림 (국토교통부)

 

③ 수평투영면적 이란?

수평투영면적은 하늘에서 아래로 내려다보았을 때 보이는 면적(대한건축학회 건축용어사전)이라고 할 수 있으며, 아래의 링크를 참조해 주시면 되겠습니다.

 

수평투영면적의 의미

 

④ 결론(하늘에서 봤을 때 땅이 안 보이는 비율 정도로 이해)

건축물대장 표제부를 확인하면 대지면적, 건축면적 등 이 기재되어 있습니다. 아래의 동탄역 롯데캐슬 아파트를 예시로 들어서 설명하도록 하겠습니다. 동탄역 롯데캐슬은 중심상업지역에 위치하여 아파트로는 드물게 건폐율이 60% 가까이 (59.13%) 되고 있습니다. (다만, 1개 필지에 아파트, 단지 상가, 백화점 및 오피스텔 2개 동이 다 같이 있어 실질적으로 아파트 단지는 60% 건폐율보다는 훨씬 쾌적한 상황입니다.)

 

산식에 넣어보면 건폐율 : 32,515.9348㎡ / 54,989㎡(대지면적) = 59.13% 가 됩니다.

동탄역 롯데캐슬 아파트 총괄표제부

 

동탄역 롯데캐슬 위성도

수평투영면적의 정의에 가깝게 위에서 본 동탄역 롯데캐슬의 위성도입니다. 아파트, 오피스텔, 백화점 그 외 단지 상가, 경로당, 어린이집 등 건물들이 차지한 면적이 전체 대지면적의 약 60% 정도 된다고 합니다. 위 사진에서 볼 수 있는 조경된 부분과 단지 내 도로 등 땅을 볼 수 있는 부분이 약 40% 가 된다고 할 수 있습니다.

 

동탄역 롯데캐슬 맞은편에 위치한 동탄역시범더샵센트럴시티아파트의 단지는 건폐율이 15% 로서 롯데캐슬과 비교하면 훨씬 단지가 시원시원한 느낌이 드는 것 같습니다.

 

판례를 통해 본 건폐율 제한의 목적(서울고등법원 2019누 66264)

생각해 보면 사유지에 건물을 짓는데 제한을 두는 것은 재산권이 침해되는 것이 아닌가 생각할 수도 있으나 법원에서는 다음과 같이 보고 있습니다.

 

토지 재산권에 대한 법적 규율

즉, 헌법상의 재산권은 토지소유자가 이용 가능한 모든 용도로 토지를 자유로이 최대한 사용할 권리나 가장 경제적 또는 효율적으로 사용할 수 있는 권리를 보장하는 것을 의미하지는 않는다. 입법자는 중요한 공익상의 이유와 앞에서 본 토지가 가진 특성에 따라 토지를 일정용도로 사용하는 권리를 제한할 수 있기 때문이다. 따라서 토지의 개발이나 건축은 합헌적 법률로 정한 재산권의 내용과 한계 내에서만 가능한 것일 뿐만 아니라 토지재산권의 강한 사회성 내지는 공공성으로 말미암아 이에 대하여는 다른 재산권에 비하여 보다 강한 제한과 의무가 부과될 수 있다

 

건폐율 제한의 목적

건폐율에 관한 법령의 규정은 당해 토지와 인근 토지의 이용관계를 조절하고, 토지의 규모나 도로사정 등을 고려하여 토지의 적정한 이용을 확보하기 위한 것으로서(대법원 2001. 2. 9. 선고 98다 52988 판결 등 참조), 건폐율은 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성하기 위한 목적에서 제한된다. 

 

즉 건폐율의 제한이 없이 옆 필지 소유자와 다 같이 건물을 다닥다닥 붙여서 짓게 되면 화재나 재난 시 안전문제, 프라이버시 문제, 일조량 문제 등 현실적으로 여러 가지 문제에 직면하게 될 것입니다.

 

국토계획법 상 용도지역별 건폐율

 

최종적으로 건폐율에 대해서는 해당 지자체의 조례를 확인하여야 하는 문제로 상위법인  [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제77조 "용도지역의 건폐율"과 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제84조 "용도지역 안에서의 건폐율"을 정리하고 마무리하겠습니다. *

용도지역별 건폐율-국토계획법

 

 

용적률 이란? (정의, 바닥면적, 연면적, 용적률 산정용 연면적)

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